J-REIT(Jリート)とは何か、今後の見通しとメリット・デメリットについて【不動産投資信託】

数年前より人気のJ-REIT(Jリート)ですが個人的にはそろそろ潮時ではと考えています。なぜそろそろ潮時と考えるのか。J-REITのメリット・デメリットから今後の見通しについて考えてみました。

スポンサーリンク

J-REIT(Jリート)とは

REITまたは不動産投資信託は、公衆から調達した資金を不動産に投資する金融商品の一種。特に、日本の国内法に則った「日本版REIT」(または「J-REIT」)のことを単にREITという場合がある。

wikipediaより

ビル、商業施設、マンションなどの不動産をファンドが購入し賃貸収入、売買益を投資家に分配するものです。国内の株式同様に証券コードが割り当てられており、簡単に売買ができます。

J-REITの歴史は意外と浅く、2001年頃から始まりました。当初は金融機関や海外の投資家に人気でしたが、ここにきて個人投資家にも人気が出てきています。

ざっくりいうと「REITを購入」=「不動産に分散投資」です

J-REITのメリット

J-REITが人気となっている一番の理由は「高配当利回り(分配金)」です。

年間利回りで3%以上のものがほとんどで4%を超える商品もあります。日本のマイナス金利はしばらく続きそうなためこの高配当利回りはおいしいです。

J-REITの分配金が高いわけ

会社は利益から40%近い法人税が引かれます。しかし、Jリートの場合は利益の多くを分配することを条件に税金を免除されています。これが分配金の高い一つの理由です。

また、日経平均株価と連動していなくてボラリティが低い。というのもメリットです。

2018年の日経平均株価は1月の初値から12月の終値で12%下落しましたが、東証REIT指数は6%以上上昇しました。

また、2020年には東京オリンピック、2025年に大阪万博、2027年には東京ー名古屋間のリニア開通予定に伴う開発で都市圏の「不動産価値はしばらく明るい」という意見もあります。

J-REITのデメリット

J-REITのデメリットは一般の不動産を保有するのと同じデメリットがあります。

賃料相場や売却価値が下がると当然、分配金が下がります。信託会社が銀行から多く借り入れている場合、銀行の金利が上がると返すお金も増えるため分配金が下がります。

また、災害などで物件が損害を受けると、価値が大きく下がる可能性もあります。日本の人口はこれから減少し続けるのは間違いないので「不動産価値はこれから下がる」という意見もあるのも事実です。

他にも、倒産や上場廃止する可能性がある、税制の変更というリスクも抱えています。当然ですが、元本保証は有りません。これはJ-REITに限らず株もですが。

J-REITの見通しがあまり明るくないと考える理由

REITは分散しているとはいえ「不動産」であることに変わりはないです。

不動産が明るいとは考えにくい

もし、不動産に興味がある、不動産はまだまだこれからも強いと考えるなら「J-REIT投資」はもちろんありです。

反対に、日本の不動産はこの先不透明な部分が多く、これから大きく成長するのは期待できないと考えるなら「J-REIT投資」はなしといえます。

不動産に対する個人的な意見

東京オリンピックや様々なイベントがありますが「将来、日本の不動産が大きく成長する可能性は低い」と考えています。既に地方では居住施設だけでなく商業施設でも厳しいものが増えています。

投資法人の見極めの難しさ

さらに、個々の投資法人の見極めがとても難しいのも厳しいと考える一つの理由です。

REITの課題点は、物件取得価格が妥当でなかったり、優良物件が母体企業によって囲い込まれ、REITには優良ではない物件が組み込まれる傾向が強いという、一種の利益相反が生じる恐れがあることである。実際、既に行政処分が下されたケースもある。

wikipediaより抜粋

個人的にもしREITを買うとしたら「東証REIT指数ETF」を分散散投資先として保有するのがありという考えです。

さいごに

J-REIT(Jリート)の中にはとても優秀な投資法人ももちろんあります。

2018年は日経平均株価が12%下落しましたが、東証REIT指数は6%以上上昇しています。それだけ注目されていて、この先も新しいリートが増える可能性は高いです。

個別の投資法人の見極めは難しいですが、もし見極める力があるならばとても有効な投資先の一つとなります。

日本株で5%近い年間配当利回りの銘柄はリスクがあるものが多いです。しかし、リートもそうかと言われると必ずしもそうではないと感じます。

銀行の金利がほぼなく、将来にも期待できない。高利回りの商品はとても魅力で私も高配当は大好き。だからこそ、「なぜ高配当利回り(分配金が多い)なのか」をよく考える必要があると考えています。

タイトルとURLをコピーしました