J-REIT(Jリート)とは何か、利回りが良いが買ってもよいのか。今後の見通しはどうか。

利回りの高いものが多く、ここ数年人気のJ-REIT(Jリート)ですが個人的にはそろそろ潮時なのではと考えています。

そんなJ-REITですが、もちろんメリット・デメリットがあります。それらを見ていき、私が今後の見通しがあまり良くないのではと考えている理由を書いていきます。

J-REIT(Jリート)とは

REITまたは不動産投資信託は、公衆から調達した資金を不動産に投資する金融商品の一種。特に、日本の国内法に則った「日本版REIT」(または「J-REIT」)のことを単にREITという場合がある。

wikipediaより

簡単に言うとビル、商業施設、マンションなどの不動産をファンドが購入し賃貸収入、売買益を投資家に分配するものです。少額でいろいろな不動産に分散投資できるという感じです。

J-REITの歴史は意外と浅く、2001年に始まりました。当初は金融機関や海外の投資家に人気でしたが、ここにきて個人投資家にも人気が出てきています。

J-REITのメリット

人気となっている一番の理由は「高利回り」です。3%以上のものがほとんどで4%を超える商品もたくさんあります。日本のマイナス金利はしばらく続きそうなためこの高利回りはおいしいです。

また、日経平均株価と連動していない。ボラリティが低い。というのもメリットです。2018年は日経平均株価が12%下落しましたが、東証REIT指数は6%以上上昇しました。

2020年には東京オリンピック、2025年に大阪万博、2027年には東京ー名古屋間のリニア開通予定に伴う開発で都市圏の「不動産価値はしばらく明るい」という意見もあります。

J-REITのデメリット

J-REITのデメリットは一般の不動産を保有するのと同じデメリットがあります。

賃料相場や売却価値が下がると分配金が下がります。信託会社が銀行から多く借り入れている場合、金利が上がると返すお金も増えるため分配金が下がります。

また、災害などで物件が損害を受けると、価値が大きく下がる可能性もあります。日本の人口はこれから減少し続けるのは間違いないので「不動産価値はこれから下がる」という意見もあるのも事実です。

他にも、J-REIT自体の歴史が浅いというのあり倒産や上場廃止する可能性があるというリスクを抱えているものもあります。これはJ-REITに限らず株もですが。

J-REITの見通しが明るくないと考える理由

REITは分散しているとはいえ「不動産」であることに変わりはないです。

不動産はこの先明るいとは考えにくい

もし、これから株は下がりそうなので他に分散して投資したい。不動産に興味がある、不動産はまだまだこれからも強いと考えるなら「J-REIT投資」はもちろんありです。

反対に、日本の不動産はこの先不透明な部分が多く、これから大きく成長するのは期待できないと考えるなら「J-REIT投資」はないといえます。

私個人的な意見では、絶対ないとは言えないですが日本で不動産が大きく成長するというのはあまり考えられないので、基本的には厳しいと考えています。

投資法人見極めの難しさ

さらに、個々の投資法人の見極めがとても難しいというのもあります。まだ歴史が浅く実績が少ないというのがその理由です。投資法人により投資先が大きく異なります、賃貸住宅・オフィスビル・商業施設・ホテルなどなど

個人的にもし仮にREITを買うとしたら「東証REIT指数ETF」を分散散投資先として「少々保有するのがギリギリあり」という考えです。

さいごに

J-REIT(Jリート)はこれまでの動きをみているととても優秀な投資法人もいくつかあります。現に2018年は日経平均株価が12%下落しましたが、東証REIT指数は6%以上上昇しています。

日本株の平均利回りよりも良いです。銀行の金利がほぼなく、今後も期待できないので、高利回りの商品はとても魅力です。私も高利回りは大好きです。だからこそ、「なぜ高利回りなのか」をよく考える必要があると考えています。

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